Pour éclairer la lanterne de l’opinion nationale malienne sur les difficultés liées à la vente d’un titre foncier, Me Marie Chantal Sissoko, notaire de son état, non moins vice-présidente de l’ordre des notaires du Mali, nous a reçus dans son cabinet sise Bamako Coura. C’était cours d’un entretien exclusif, que notre l’oratrice du jour, Me Marie Chantal, Sissoko très convaincante, dans un langage clair, a tenté de donner des explications sur les difficultés auxquelles un notaire est confronté lors de la vente d’un titre foncier, les procédures à suivre, ainsi que les différents types de titre foncier.
Dans cet entretien, elle a d’abord donné la définition basique d’un titre foncier. Selon Me Marie Chantal Sissoko, le titre foncier, c’est un titre qui confère un droit de propriété sur une parcelle donnée. Avant de développer le sujet de l’entretien, à savoir : les difficultés liées à la vente d’un titre foncier.
Selon Me Marie Chantal Sissoko, les difficultés liées à la vente d’un titre foncier sont de plusieurs ordres. Ça peut prévenir du côté du vendeur, du côté de l’acquéreur et du côté du bien lui-même, objet de la vente.
Parlant du vendeur, dans l’hypothèse qu’il veut vendre le titre qu’il détient, se présente chez le notaire avec l’original de son titre. En ce moment, le notaire en tant qu’officier public assermenté, ne peut pas vendre le titre comme ça. Il y a des formalités préalables à remplir a expliqué la notaire. Notamment il va demander au niveau des domaines des renseignements concernant le titre. Le titre en question va être transmis au bureau des domaines en fonction de son lieu de situation. Quand, c’est un titre de Bamako on l’envoie au bureau des domaines de district de Bamako. Quand, c’est un titre de Kati ça va au bureau des domaines de Kati. Donc, y a un papier qui accompagne le titre qu’on appelle la réquisition. Celle-ci va permettre au notaire de requérir auprès de chef du bureau des domaines tout renseignement concernant ce titre, y compris le propriétaire du titre, les charges qui pèsent ou crèvent le titre qui prouve éventuellement que le titre en soit n’est pas un faux papier, a-t-elle expliqué. C’est un problème auquel les notaires sont confrontés actuellement. Vous avez un titre qui a l’apparence d’un titre, mais en réalité tu as un faux titre, a-t-elle signalé. Donc, selon Me Marie Chantal, la réquisition permettra au notaire de déceler tous ces problèmes.
« Une fois que le titre a été transmis au bureau des domaines de Kati ou de Bamako en fonction du lieu de situation du bien ou le conservateur qui est le chef du bureau des domaines renseigne sur cette situation, et nous fait retourner le document avec tous les renseignements relatifs au titre. Donc, c’est au vu de tous ces renseignements que le notaire peut se prononcer soit sur la vente du titre ou ne pas vendre du titre. Ce sont là des formalités préalables.
Une fois qu’on a tous ces renseignements on va dans l’hypothèse que n’y a aucun problème, c’est à dire que le titre en soit est bien n’y a pas de charge qui affecte ou qui crève le titre. Donc, le titre en tant que tel est prêt à être vendu. Maintenant, le notaire va se pencher sur la personne qui a amené le titre chez lui. Au cours de la conversation entre le notaire et cette personne il cherche à avoir certaines information, notamment si c’est lui le propriétaire du titre ou bien si il est mandataire pour le vendre, si le titre est dans une succession, ou bien s’il appartient à un mineur. Ce sont des éléments à savoir, parce que chaque élément à sa procédure de vente », a-t-elle développé.
Si c’est le propriétaire qui veut vendre son titre, il n’y a pas de problème en ce moment, selon Me Marie Chantal. « Mais, si le notaire est en présence d’un mandataire, il lui revient maintenant de vérifier effectivement si la personne a un mandat en bonne et due forme, écrit et l’égalisé ou fait chez un notaire. Il revient également au notaire de lire le contenu de ce mandat pour savoir si le mandat comporte la vente, mais aussi sur la perception du prix de vente. Parce que le mandat peut consister à faire uniquement la vente. Le mandat peut aussi donner son numéro de compte, étant donné qu’il n’est pas là pour signer l’acte de vente, donc il désigne quelqu’un pour simplement signer à sa place. Donc, il donne un numéro de compte pour qu’on puisse verser le prix de vente », a fait savoir Me Marie Chantal.
En ce qui concerne, la vente par un héritier, ou un titre provenant d’une succession, il revient au notaire de faire des procédures préalables avant toute vente selon Me Marie Chantal. « Il faut d’abord s’assurer que les héritiers sont au complet et pour vérifier que les héritiers sont au complet, il faut les jugements des hérédités. Une fois que, le notaire a ces éléments entre ses mains les jugements des hérédités, il vérifie maintenant la présence ou bien les mandats de tous les héritiers pour la vente. Dès fois, il peut y avoir des cas où certains héritiers sont mineurs. S’ils sont mineurs, nous sommes dans un système de protection. Dans ce cas, le notaire va solliciter ou dire de faire une requête pour le juge de tutelle pour rendre une ordonnance pour permettre la vente du titre, en ce concerne un mineur qui est à la succession. Première étape », a-t-elle détaillé. Et d’ajouter qu’en plus de ça, une fois qu’on aura obtenu tous les éléments pour la vente, y compris l’ordonnance du juge de tutelle pour héritier mineur, le notaire va procéder à une déclaration de succession. Parce que les héritiers ne peuvent pas vendre comme ça. Pour qu’ils puissent vendre il faut que le bien soit muté à leurs noms. Donc, cette mutation va se faire après le paiement ou le non-paiement des droits de succession, en tout cas, il faut que le titre soit muté au nom des héritiers avant toute vente.
Le cas d’un vendeur mineur, selon Me Marie Chantal, c’est la même procédure, il faut qu’on demande l’adresse fasse une requête et l’ordonnance juge de tutelle pour autoriser la vente. Ce sont des petites difficultés qui peuvent surgir lors de la vente concernant le vendeur. Concernant le bien lui-même, il faut vraiment que le notaire soit très vigilant, parce qu’il faut d’abord s’assurer que le bien à vendre est effectivement ce bien dont vous détenez un titre. En ce moment-là, le notaire fait recours au service d’un géomètre pour aller faire des levées topographiques, afin d’identifier le lieu. Parce que, vous pouvez avoir un titre entre les mains et la parcelle à vendre peut ne pas correspondre au titre que vous détenez entre les mains. Donc, dans ce cas-là, le notaire doit être très vigilant pour déceler ce genre de problème. Et en plus de ça, il faut aussi vérifier, si ce bien n’est pas crève d’une charge ou toute disposition légale qui peut entraver la vente du bien, le notaire doit veiller absolument à la vérification du bien, la contenance, la désignation, ainsi que le papier, a-t-elle conseillé.
En ce qui concerne l’acquéreur, selon Me, les difficultés sont généralement diverses. « L’acquéreur, s’il est présent et qu’il veut faire son acquisition, il va assister à toutes ces procédures de vérification, de l’allocation du terrain. Mais, s’il n’est pas présent et qu’il est représenté par quelqu’un qui doit signer en son nom, il s’assure que cette personne à un mandat qui définit clairement qu’il veut acquérir exactement ce bien là et le montant dudit bien, du prix de vente », a-t-elle expliqué. Avant de préciser que la deuxième difficulté qui peut aussi concerner l’acquéreur, se situe au niveau des paiements des droits. Parce que, quand on regarde chez nos voisins, les droits de mutation ne sont pas aussi élevés comme au Mali. Selon elle, c’est, ce qui amène des fois, qu’on assiste, nous notaires, à des scénarios de montage que le vendeur et l’acquéreur font avant de venir chez nous. Tout ça là, c’est des choses pour réduire le coût. « Donc, ces difficultés sont assez poignantes, parce qu’on assiste de plus en plus à la minoration des prix et qui constituent des fois, un manque à gagner pour l’État. Au lieu que le vendeur et l’acquéreur viennent dire la réalité du prix chez le notaire, vous allez voir dans la pratique qu’ils se concertent en dehors de l’office notarial et conviennent d’un prix au rabais, tout ça pour réduire le droit de notation », a-t-elle déploré. Alors que, si le droit était aussi supportable comme chez nos voisins comme le Sénégal, la Côte d’ivoire, les taux seront très bas, a-t-elle ajouté.
Selon elle, au Mali, pour l’enregistrement, l’Etat perçoit 15% du prix de vente. Pour la mutation 0,9% du prix de vente. Et la plus-value 5% du prix de vente, quand le titre à plus de 2 ans. Si le titre a moins de 2 ans dans ce cas le taux de la plus-value est de 15%.
On peut assister aussi des fois à la vente d’une partie d’un titre foncier. Le propriétaire en question, au lieu de vendre la superficie du titre, veut vendre une partie du titre. Selon Me Marie Chantal, la loi permet au propriétaire de vendre 2 à 5 parcelles sans formalité préalable. « Mais, au-delà de ça, le propriétaire a l’obligation d’aller faire un plan de morcellement et d’approuver ce plan de morcellement. En plus de ce plan de morcellement, il doit viabiliser la zone aussi et amener un certificat de viabilisation chez le notaire. Ce sont ces deux papiers qui sont indispensables pour la procédure de création du titre individuel. Donc, à défaut de ces deux pièces, il est quasiment impossible de créer un titre individuel, vous allez trouver dans les études des titres qui sont en cours de création depuis des années, parce qu’il n’y a pas ces éléments-là », a-t-elle souligné.
« En dehors du titre foncier, généralement, c’est par rapport au titre foncier sur lesquels sont édifiées les maisons d’habitation ou à usage commercial. Pour les maisons d’habitation, quand les ventes s’effectuent, le notaire doit s’assurer aussi du paiement des dernières factures, si le vendeur est à jour avec l’EDM ou la SOMAGEP.
Concernant les maisons à caractère commercial, le notaire doit s’assurer aussi au niveau des impôts, s’ils sont à jour pour le paiement des droits fonciers », a-t-elle expliqué.
AMTouré
