Des estimations officielles, on estime à plus de 60%, la population urbaine résidente dans des bidonvilles, sans aucune sécurité foncière. Cette tendance favorise une urbanisation de la pauvreté dans nos pays et pose de sérieux défis pour la gestion des villes.

Le phénomène a eu un impact négatif qui se traduit par des pressions sur les marchés de l’emploi, du logement et le développement des quartiers spontanés, facteur révélant les limites de la gestion urbaine.

Face à la question, le nouveau président de la République a jugé nécessaire la mise en place de trois ministères avec le gouvernement Oumar Tatam LY: les ministères des Domaines de l’État et des affaires foncières, du Logement, et de l’Urbanisme et la politique de la ville.

Le nouveau président de la République, Ibrahim Boubacar KEITA, dans un souci de respect de ses promesses électorales en matière de gestion foncière, d’accès au logement et de politique d’urbanisation de nos villes semble miser grand. En effet, gérer les innombrables scandales fonciers, assurer un accès équitable et juste des Maliens à un logement décent, à moindre coût et dans un environnement vivable et enviable n’est pas une chose aisée.

Accroissement exponentiel des villes

Le rythme d’accroissement des villes est en soi un problème majeur. Il occasionne, selon les spécialistes, des pressions sur les marchés de l’emploi, le logement et des services ne cessent d’augmenter avec pour conséquences une dégradation des conditions de vie et de l’environnement urbain.

Selon des chiffres de la direction nationale de la statistique, le taux d’urbanisation était estimé, en 2005 à 31,6 %, soit 3,7 millions de citadins sur 11,7 millions d’habitants. La croissance de la population urbaine a été notoirement plus rapide entre 1987 et 19986 (entre 4,6 % et 5,1 % par an). Les perspectives 1999-2024 réalisées par la Direction nationale de la statistique et de l’informatique (DNSI) mettent en évidence, l’accroissement rapide de la population urbaine du Mali et projettent un quasi-doublement de la proportion de la population urbaine par rapport à la population totale du pays entre, 1998 et 2024: elle passerait donc de 26,7 % à 47,5 %.

Le développement des quartiers spontanés est un signe révélateur des limites de la gestion urbaine, indiquent les spécialistes.

Leur superficie est passée, à Bamako, de 757 hectares, en 1978 à 2 990 hectares, en 1986. On estime que 45% de la population de Bamako y résidait en 1993. Cette urbanisation sauvage ne se limite pas à la capitale, mais concerne toutes les villes secondaires, indique-t-on.

La précarité prend des formes extrêmes dans ces quartiers qui, sauf exception, ne disposent pas d’infrastructures sociales de base (écoles, centres de santé, transports) souffrent de pénurie d’eau et de condition d’insalubrité.

La gestion, sinon la résorption de cet habitat spontané, constitue un véritable défi pour les autorités administratives et municipales compte tenu de la gravité des problèmes constatés en termes d’habitat, d’adduction d’eau de transport et de pollution.

La gestion urbaine dépasse le cadre des quartiers spontanés et s’exprime sous des formes multiples à l’échelle de l’ensemble des espaces urbains. Ainsi, les villes maliennes ne sont pas équipées de système d’égout. Le fleuve Niger où se déversent les déchets liquides de Bamako et des autres localités riveraines est devenu un égout à ciel ouvert.

La collecte des ordures ménagères est irrégulière et les déchets s’amoncelant le long des rues, posent d’énormes problèmes d’insalubrité.

Quant au taux d’urbanisation, il ne cesse d’augmenter en raison de l’exode rural. Bamako comptera 5 millions d’habitants en 2030, contre environ 2 millions en 2012, selon les mêmes projections. La capitale devra alors faire d’énormes efforts pour adapter ses infrastructures en matière d’assainissement, d’eau et de transport.

Aujourd’hui, les initiatives relatives au 4e Projet urbain, notamment des volets projets de développement des infrastructures urbaines (PDIU), d’assainissement et de développement urbain de Bamako (PDUB) et celui des villes du Mali sans bidonvilles (PVMSB) apparaissent comme des ébauches de solution.

Occupation anarchique de l’espace

Si le Mali a eu un ‘’Code domanial et foncier’’, une ‘’Stratégie nationale du logement’’, aucune politique de la ville n’a été élaborée, depuis l’indépendance du pays.

La direction nationale de l’Urbanisme a élaboré des Schémas d’urbanisme et des Plans d’urbanisme sectoriels (PUS).

Mais, une fois confiés aux collectivités ou aux services déconcentrés, ces travaux et plans de gestion des villes concernés ne font l’objet d’aucun suivi. Ce qui fait que c’est toujours l’éternel recommencement, sans la politique de viabilisation. Ainsi, il n’est pas rare d’entendre le morcellement et vente la illicite des espaces réservés au public (marché, espaces verts, Centres de santé, etc.).

S’agissant des normes de construction dans une ville, au Mali, aucune loi ne règlemente le secteur ou du moins n’est respecté.

On se rappelle, dans ce cas précis, de la plainte de l’Ambassadeur de l’Allemagne au Mali, dans un passé encore pas très lointain, s’est se plaint face à la détermination d’un citoyen malien de construire, à tout prix, un immeuble de quatre à cinq niveaux contigu à sa résidente, à l’ex Base aérienne.

Après plusieurs démarches et pourparlers, malgré la toute-puissance de l’homme d’affaires malien à l’époque, il a été rappelé à l’ordre, au risque de créer un incident diplomatique entre le Mali et le pays en question. Selon les textes en vigueur, il n’avait aucun droit de construire à cet endroit une ‘’Tour’’, alors qu’il n’y était prévu que des maisons à un seul niveau.

Combien de citoyens ont accès à ces documents?

Au Mali, tout semble permis à condition d’avoir les moyens de sa politique, dit-on.

Ce qui fait que l’immense espace de notre pays a besoin d’être bien géré pour sauvegarder l’avenir des futures générations.

Avec un ministère de l’Urbanisme, on espère que désormais rien ne sera plus comme avant. Déjà, un atelier de «politique nationale des villes du Mali».

Selon le ministre de l’Urbanisme et de la politique de la ville, nos villes connaissent des problèmes de divers ordres, tels que les insuffisances dans la gouvernance, le faible niveau d’assainissement et le manque d’infrastructures de base.

Cependant, les villes constituent une formidable opportunité de création de richesse et de développement socio-économique d’un pays, reconnaît le ministre.

«Nous devons faire de chacune de la centaine des villes maliennes, un espace de propreté et de cohésion sociale. Car, bientôt, il y aura plus de Maliens en ville qu’en campagne. Ce qui pose des défis, mais ouvre aussi des perspectives intéressantes», a martelé Moussa MARA.

La rencontre, selon le ministre, vise à faire face à tous ces enjeux et concrétiser ces espoirs soulevés par l’urbanisation.

Il s’agit de faire de la ville malienne, un espace harmonieux et de convivialité, moteur de son développement et celui de son hinterland, voire du pays tout entier. La ville doit être le cadre d’expressions socioculturelles diverses et le levain à une citoyenneté et une démocratie locale réelle, a indiqué le ministre.

«La politique nationale sera conduite par l’État, mais mise en œuvre par tous: services étatiques, collectivités territoriales, acteurs du secteur privé avec une forte implication de la société civile dans un même objectif», a fait savoir Moussa MARA.

Cet objectif commun, en plus de rendre les villes maliennes conviviales et harmonieuses, portera sur le renforcement des économies locales afin d’améliorer les capacités d’autofinancement des villes, de promouvoir les métiers urbains et résorber notamment le chômage des jeunes; l’appui à l’expression des diversités socioculturelles; le renforcement de la citoyenneté locale; l’affermissement des principes démocratiques et l’amélioration de la gestion des vielles.

Quatre thèmes ont été abordés lors de la journée d’élaboration de la Politique nationale de la ville. Il s’agit de: l’«Amélioration de la qualité et du cadre de vie dans les villes»; le «Renforcement des économies locales en vue d’améliorer les capacités d’autofinancement des villes et de lutter contre le sous-emploi et la pauvreté»; la «Facilitation de l’expression des diversités socioculturelles, du renforcement de la citoyenneté locale et de l’affermissement des principes démocratiques»; et l’«Amélioration de la gestion des villes».

Le défi du Logement

Malgré les multiples efforts déployés et en cours, en matière de logement, les populations attendent beaucoup du nouveau président de la République et de son gouvernement.

Le secteur du logement se caractérise, au Mali, par un besoin de plus en plus croissant, d’une part, et une urbanisation rapide accompagnée d’une paupérisation effective des populations urbaines, d’autre part. La promotion de l’immobilier reste, dans ce sens, toujours en deçà des attentes.

Cette situation est aggravée par l’inexistence d’institutions appropriées de financement du logement et le coût élevé des matériaux de construction, son un responsable du ministère du Logement. En effet, ajoute-t-il, le Mali importe la quasi-totalité de ses matériaux de construction très souvent à un prix exorbitant: fer à béton, ciment, etc.

En 2002 déjà, notre pays a importé près de 100 milliards de francs CFA de ciment, selon des statistiques officielles. On peut déjà se faire une estimation du volume et du coût de ce matériel, à la date d’aujourd’hui.

Compte tenu de tous ces facteurs, il s’avère difficile sinon impossible pour un Malien moyen de se procurer un logement à plus forte raison chercher du confort.

Mais, la volonté des pouvoirs publics d’avoir une politique nationale du logement a conduit à l’élaboration d’un texte baptisé «Grandes orientations de la politique nationale de l’urbanisme et de l’habitat», qui a abouti, en octobre 1995, à l’élaboration d’une Stratégie nationale de logement. Cette stratégie ambitionnait, entre autres, d’apporter des améliorations au cadre institutionnel et réglementaire de la politique d’urbanisme et de logement; de faire la promotion des matériaux locaux de construction et d’apporter plus de souplesse aux mécanismes de financement de l’habitat. La réalisation de ces différents objectifs se matérialise actuellement par l’émergence de nombreuses sociétés immobilières et des coopératives d’habitats qui accompagnent l’État dans la recherche d’une solution pérenne à  la difficile équation du logement.

Même en absence de statistiques officielles récentes, on peut, sans risque de se tromper, dire que le tableau n’est pas reluisant. Car, plus de 50% des familles, en milieu urbain, vivent le calvaire de la location. Cette situation s’explique par l’accès difficile à la parcelle de logement et le coût exorbitant de l’habitat. La spéculation foncière n’est pas aussi étrangère à cette situation préoccupante.

C’est fort de ce constat que le régime défunt du président fuyard, ATT, a investi une partie importante de ses énergies dans la construction de logements sociaux, à travers tout le pays.

Ces logements très taxés d’instrument politique pour le régime des généraux, par de nombreux observateurs, ont tout de même permis à plusieurs milliers de citoyens du pays d’avoir un «chez-soi».

Après son départ, cette politique reste d’actualité, en témoin les deux visites de l’actuel ministre du Logement, Mohamed DIARRA, sur les chantiers des 1 552 logements sociaux de Yirimadio.

Avancées en politique de logement

Malgré les difficultés du moment, il faut dire que notre pays enregistre une longueur d’avant en matière de législation et de règlementation dans le domaine du logement.

La période 1960 à 1968 a été caractérisée par la mise en place d’un crédit immobilier au sein de la Banque de développement du Mali (BDM), la création de la SEMA (Société d’Équipement du Mali) en 1961. Les quartiers Badalabougou SEMA datent de cette époque.

Parmi les actions d’envergure pendant ce temps, on peut aussi noter la création du Fonds national du logement (FNL) en 1967 au sein de la SEMA, en vue de mobiliser des ressources financières nécessaires pour subventionner les programmes de logement de cette société; l’adoption en 1967 des décrets n°130/PG-RM du 29 août et n°146 du 27 septembre, portant respectivement «modalités de fixation des loyers plafonds des maisons à usage d’habitation» et réglementation  des rapports entre propriétaires et locataires.

De 1968 à 1990, seconde grande période dans l’évolution de la politique de l’habitat au Mali, l’on peut distinguer deux sous étapes.

La première qui va de 1968 à 1978 a vu, entre autres, le désengagement de l’État quant à son intervention directe dans la promotion de l’habitat; la décrépitude des institutions mises en place entre 1960 et 1968 ainsi que des réformes faites pendant cette période; la séparation du Fonds national de logement de la SEMA et son rattachement au ministère des Travaux publics et des transports, en 1971.

Pendant la seconde sous étape de cette deuxième phase (1978 – 1990), l’État a tenté de mettre fin à un désordre consécutif à son désengagement pendant les dix dernières années. Lequel désengagement avait entraîné la parcellisation, sans logique, de la planification urbaine.

Ainsi, il a été entamé un certain nombre de mesures correctives comme l’élaboration des Schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme pour les grandes villes du Mali; la mise en place du projet MLI 80/01 dénommé ‘’ Centre de Technologie adaptée’’.

Il avait pour but de promouvoir les matériaux locaux bon marché afin d’abaisser le coût du logement.

En dernier lieu, il y a eu la création du Projet urbain du Mali, en vue de faire face à la faiblesse des institutions.

De 1990 à 1992, la politique de l’habitat adoptée par le gouvernement malien a été axée sur la prise en main directe de la question au plus haut niveau de l’État, dans le but de trouver des solutions rapides aux problèmes aigus de logement. Elle a abouti à : l’étude de faisabilité de la mise en place d’une Banque de l’habitat; l’éclosion de groupements d’intérêt économique (GIE) et d’associations d’usagers à la recherche de solutions au problème de l’assainissement et de l’amélioration du cadre de vie; le démarrage du Projet Mali–PNUD– Habitat, dénommé: «Stratégie nationale du logement», en 1991; la création de  l’Agence de cessions immobilières (AC I).

L’adoption par le gouvernement de la «Stratégie nationale du logement», a permis la création, en 1996, de l’Office malien de l’habitat (OMH) pour apporter des appuis techniques et financiers à tous les intervenants dans le secteur de l’habitat; la création, en 1996 de la Banque de l’habitat (BHM) en tant qu’institution spécialisée dans le financement de l’habitat; la création, en 2000, du Fonds de garantie hypothécaire du Mali (FGHM), ayant comme vocation de couvrir les pertes encourues par les établissements financiers, en cas de défaillance de l’emprunteur; la mise en application de plusieurs mesures incitatives à l’endroit des sociétés immobilières intervenant pour la viabilisation, la production et la commercialisation de programmes immobiliers, notamment à travers la loi n°99-040 du 10 août 1999 régissant la promotion immobilière et ses décrets d’application accordant des exonérations fiscales, douanières et autres.

L’habitat locatif étouffé?

S’il y a un début d’organisation en matière de construction et de vente du logement dans notre pays, il faut regretter que le secteur de l’habitat locatif continue d’évoluer dans un contexte anarchique. Ce domaine étant spécifiquement réservé à quelques rares privilégiés, l’État y est fortement interpellé au regard du nombre important de familles qui sont obligées de faire recours au logement locatif pour se faire loger.

Ni le coût encore moins la qualité de la plupart des maisons louées ne sont soumis à une quelconque norme. En effet, le désordre est tel qu’il n’est pas rare de constater que des concessions à usage d’habitation sont transformées en école, que l’on pratique de l’élevage sur des lieux destinés à la construction d’un centre de santé.

À ce niveau, il n’y a pas encore de mesures visibles pour mettre fin au désordre.

Le règlement du système locatif existant remonte aux années 1967. Ainsi, en vue de mettre fin à la fixation arbitraire du montant du loyer par les propriétaires, le gouvernement du Mali a adopté le décret n°130/PG-RM, du 29 août 1967, portant modalité de fixation des loyers plafonds des immeubles bâtis et le décret n°146/PG-RM, du 27 septembre 1967, portant réglementation des loyers des locaux d’habitation du Mali.

Le décret du 29 août stipule que «tout propriétaire d’immeuble bâti à louer est tenu, dans un délai d’un mois avant la location, de faire parvenir (au ministère ayant la tutelle de l’habitat), président de la commission permanente de fixation des loyers, les pièces nécessaires à la détermination du coût de la construction dudit immeuble».

Pour la fixation du loyer, la loi stipule que «le loyer plafond sera déterminé de la manière suivante: amortissement 4% par an du coût de la construction de l’immeuble; provision pour entretien, réparation, 2%/an du coût de la construction; et la marge est de 5%/an du coût de la construction de l’immeuble. Il ressort, aussi des informations officielles que depuis 1967, les barèmes d’évaluation du loyer-plafond n’ont pu être révisés qu’en 1990, malgré le principe retenu par les textes de révision annuelle. Là aussi, il est ressorti des constats que les loyers calculés suivant les barèmes de 1967 étaient en 1990 sous-évalués, créant ainsi un conflit perpétuel entre bailleurs et locataires. Le respect de cette mesure peut, cependant, aider à trouver un début de solution à l’épineuse question de fiscalité.

Le secteur locatif est assujetti au paiement de la taxe foncière (20% des 60% du montant du loyer). Aujourd’hui, il est loisible de constater que les propriétaires d’immeubles fixent arbitrairement les loyers, à leur guise, et les pouvoirs chargés de l’application desdits textes n’ont en définitive aucun pouvoir de contrôle.

Une bonne politique d’urbanisme, de logement et de la politique de la ville sans un minimum d’ordre dans la gestion du foncier, le commun des Maliens se sentira toujours exclu. Et pour cause, le secteur est à la merci des spéculateurs de toutes sortes.

Des ‘’États généraux du foncier’’?

Depuis quelques années la gestion foncière au Mali est assimilée aux conflits intercommunautaires, à la corruption et à l’enrichissement illicite.

Face à l’acuité de la question, les ‘’États généraux du foncier’’ ont été organisés, en 2010. Mais les recommandations pertinentes issues de ce rendez-vous dorment dans les tiroirs.

Il est notamment ressorti de cette rencontre que la question domaniale et foncière a connu une évolution très rapide, ces dernières années, pour être gérée par les textes en vigueur. Toute chose qui nécessitait la mise en place d’un nouveau Code domanial et foncier adapté aux réalités et aux besoins du moment. Au cours des assises, il est également ressorti des difficultés pratiques avec le Code en vigueur en matière de résolution de nombreuses difficultés liées à la gestion du foncier. Elles sont, entre autres, relatives à l’inadaptation de la législation et de la réglementation foncière au contexte institutionnel, socio politique et économique; aux difficultés d’exercice des droits coutumiers fonciers et de définition du rôle des détenteurs de ce droit; aux difficultés d’accès de la femme à la terre en milieu rural, en dépit de leur rôle dans le système de production; aux difficiles rapports de collaboration entre les acteurs des secteurs foncier et minier, au non-respect des dispositions des outils de planification urbaine (schéma directeur et d’urbanisme, plan d’urbanisme sectoriel); au non-respect des procédures de lotissement et d’aménagement des parcelles de terrain, en matière de promotion immobilière; l’imprécision des textes sur les rôles et responsabilités au niveau local entre les communes et les autorités traditionnelles et coutumières dans la gestion domaniale.

Face à ces préoccupations, le gouvernement Oumar Tatam LY, à travers, les trois départements ministériels cités plus haut, est attendu plutôt sur le terrain de la transformation de la théorie du ‘’paradoxe’’ de la richesse du continent africain’’, dans le domaine foncier en réalité de développement.

En effet, selon Uber OUEDRAGO, de l’Union africaine, la terre est source de mobilisation de ressources financières, elle est incontournable en terme de production agricole et de réalisation de logements pour le développement urbain. Cependant, cette richesse foncière de l’Afrique, au lieu de contribuer à son développement, est plutôt associée aux guerres et autres conflits intercommunautaires, à la corruption, donc, elle devient un facteur d’appauvrissement et de misère pour la majorité des populations. Ce qui se réalise d’ailleurs ces dernières années avec la ruée des multinationales sur les terres fertiles pour la pratique de l’agrobusiness au détriment de l’agriculture familiale qui fait vivre plus de 80% du monde rural.

Par Sidi DAO

Source: Info-matin