Logements à Bamako : Entre escroquerie et forfaiture

Entre l’incertitude, la pauvreté, l’escroquerie et la forfaiture, les locataires ne savent plus à quel propriétaire ou gérant se fier. Pourtant, il leur faut affronter le coût trop élevé du loyer par la cupidité des propriétaires, le chantage et l’escroquerie organisés par les courtiers et certains agents immobiliers. Enquête.

Tout le monde est d’accord que la première difficulté relève des courtiers –surnommés coxeurs- qui se chargent des démarches pour trouver des locataires, souvent même sans l’assentiment des propriétaires de maisons. Ils imposent à tout demandeur une prime de visite, qui varie de 2 000 Fcfa à 5 000 Fcfa, en plus d’une commission dont la valeur est égale à un mois de loyer. Une somme qui n’est pas défalquée sur ce que versera le locataire au propriétaire de la maison. Mais ce n’est pas tout. D’autres difficultés attendent le candidat au logement.
La cupidité des propriétaires pointée du doigt
Selon Mohamed Traoré, agent immobilier, «pour une nouvelle maison, le propriétaire, encore sous le coup de ses nombreux investissements, est tenté de vouloir rentrer tout de suite dans ses fonds. D’où la demande d’une caution qui est souvent prohibitive. Et pour une ancienne construction, un propriétaire qui aurait eu des impayés de loyers, peut se rabattre sur le nouvel arrivant pour essayer de rattraper ce qui peut l’être encore». En tant qu’agent immobilier, il sait bien de quoi il parle: les propriétaires tiennent à faire casquer les locataires.
Le prix des loyers varie selon les communes et même les quartiers. Par exemple, un logement « trois-pièces » à Magnambougou n’est pas loué au même prix qu’à Hamdallaye Aci. Il faut aussi ajouter que la forte demande impacte conséquemment le prix des loyers disponibles et peut provoquer une surenchère incroyable dans certaines zones comme à l’Aci 2000 Hamdallaye où une seule petite pièce appelée dans le jargon des courtiers «entrer-coucher» peut être louée actuellement à 25 000 Fcfa. Si elle est un peu plus grande, elle vaut 30 000 Fcfa et si elle est  accompagnée d’une toilette, le prix peut monter jusqu’à 40 000 Fcfa.
Une jeune Guinéenne en location a tenu à nous montrer son «poulailler », terme qu’elle utilise pour désigner l’étroitesse de son logement d’une pièce-salon avec toilette, sans cuisine ni magasin ni véranda. Elle n’a qu’un petit balcon. Alors qu’elle paye 50 000 Fcfa. Sans compter que maintenant, la mode chez les propriétaires, c’est de réclamer le paiement de 4 à 6 mois à l’avance (avance et caution confondues). Une caution qui n’est malheureusement jamais remboursée. C’est de l’escroquerie !
Et souvent, comme nous l’indique un étudiant étranger qui a pris un appartement à Bamako pour le partager avec des amis: «Les propriétaires et gérants ne s’embarrassent même pas de l’entretien de leurs locaux. La plomberie, l’installation électrique, les toilettes, tout est défectueux et laissé à la charge de l’occupant obligé de délier le cordon de la bourse pour se donner le minimum de confort. Le milieu du logement à Bamako est comme la jungle».
Difficultés de la vie en colocation
A ces difficultés soulevées, se greffent des problèmes entre les colocataires dans les cours communes. Adama Traoré témoigne: «Nous sommes dans une maison où des gens entrent et sortent comme ils veulent. Les difficultés, c’est surtout la nuit. Il y a des gens qui dorment  tardivement et qui font du bruit. Quand tu leur demandes de se ressaisir, sous prétexte d’avoir les mêmes droits, ils disent n’avoir pas d’ordre à recevoir de qui que ce soit». C’est un problème. A noter que ce cas est fréquent non seulement dans les locaux à usage d’habitation, mais aussi à usage professionnel.
Ce problème de collaboration entre locataire surgit beaucoup plus au niveau du règlement des factures d’eau et d’électricité en cas de partage de compteur. Très souvent, l’Energie du Mali et la Somagep finissent par enlever le compteur à cause des impayés, laissant la maison sans eau ni électricité. On ne peut compter le nombre de maisons en location qui sont ainsi privées d’eau et d’électricité. Mais les propriétaires et gérants n’en ont cure car avec la crise du logement à Bamako, ils trouveront toujours un preneur dans ces conditions.
Un enseignant malien rencontré, quant à lui, souligne le manque de respect des locataires de la part des propriétaires ou agences immobilières qui les font cohabiter dans le même immeuble avec des bars-restaurants et maquis où on chiale toute la nuit, empêchant à tout le monde de dormir. Sans compter les visiteurs indésirables qui hantent généralement ce genre d’espaces. Il ajoute que d’ailleurs, de plus en plus dans les immeubles de l’Aci 2000, des locataires transforment leur appartement à usage d’habitation en un bar clandestin qui dérange les voisins. Mais les propriétaires ou gérants des immeubles, une fois avertis, ne font que rapporter les complaintes sans agir. Non seulement, ils ne règlent pas le problème, mais ils livrent le plaignant à l’indélicat locataire créant ainsi un climat vicié entre eux. Un de ces propriétaires d’immeubles a eu à dire aux locataires qui se lamentaient à propos d’un bar clandestin dans l’immeuble, que c’est avec cette activité qu’on lui paye son argent à la fin du mois. La seule chose qui compte pour lui, c’est son argent.
Les agences immobilières entre le marteau et l’enclume
En ce qui concerne les difficultés rencontrées par les agences  immobilières, Mamadou A Dem, directeur général de l’agence ‘’Dem immobilier’’ au grand marché, nous dira que les difficultés résultent tant du coté des locataires que des bailleurs. «Le problème majeur est le non respect des conditions du contrat par les locataires. La plupart d’entre eux signent le contrat sans pour autant connaitre le contenu. Nous tenons toujours à donner une explication par rapport au contenu du contrat bien avant la signature. Mais une fois qu’ils sont dans les locaux, bonjour les dégâts: dégradation du local, trouble de voisinage, non paiement du loyer mensualité, etc. », explique Mamadou Dem. En outre, ajoute-t-il, beaucoup de locataires animés de mauvaise volonté quittent la maison sans prévenir et partent avec des impayés. «Dans ce genre de situations, nous sommes obligés de rembourser le bailleur, qui ne considère que l’argent que nous devons lui verser à la fin du mois», a-t-il dit avant de se lamenter que «10% seulement du montant de la mensualité nous reviennent, alors que nous nous engageons à les représenter». Il inviter l’Etat à faciliter la tâche aux jeunes diplômés qui veulent entrer dans le milieu, notamment en réduisant la réduction du prix à payer pour l’obtention des agréments. Ce montant varie entre 2,5 millions Fcfa et 5 millions Fcfa.
Que dit la loi malienne ?
Depuis 1986, le Mali a créé un cadre légal qui est le Code domanial et foncier (loi 86 – 91 du 1er août 1986). Ce code sera modifié par l’ordonnance n° 99 – 0 27 / P-RM du 22 mars 2000 qui, à son tour, sera modifié et ratifiée par la loi n° 2008 /ANRM du 12 février 2002. Mais pour faire face aux problèmes relatifs à la gestion immobilière, notamment les rapports entre le locataire et le bailleur, cela exige qu’on se rapporte à l’Acte uniforme de l’Ohada (Organisation pour l’harmonisation du droit des affaires en  Afrique). Nonobstant ces dispositions, il faut savoir qu’au Mali, le contrat demeure le cadre le plus approprié pour régir les rapports entre bailleur et locataire. D’ailleurs, c’est le procédé le plus utilisé dans notre pays. Le contrat permet aux deux parties de consentir librement sans que l’un des contractants ne soit favorisé car le contrat obéit aux conditions de validité à savoir: le consentement, la capacité, la cause et l’objet.
Généralement, lorsque le bailleur et le locataire contractent, ils doivent respecter, outre des conditions légales, des conditions particulières qui constitueront les droits et les devoirs des parties. Par exemple, il y a des obligations qui peuvent incomber au locataire tels que: tenir les lieux en bon état, ne pas déranger le voisinage. Pour le bailleur, cela peut être une obligation d’avertissement pour la modification de certaines dispositions du contrat tant que le locataire respecte les termes du contrat. Ainsi, le contrat reste la meilleure protection des deux parties.
S’agissant du délai de payement, cela dépendra de la volonté des contractants. Très généralement, pour les personnes physiques, c’est le 05 de chaque mois que les locataires s’acquittent de leur loyer. Quant aux personnes morales (entreprises), le payement est soit trimestriel, soit annuel.
Aussi,  la mise en demeure se rapporte non seulement par les contrats, mais aussi avec l’Acte Uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et de voies d’exécution. Malheureusement, selon les acteurs concernés, ces réglementations sont allègrement foulées aux pieds dans l’indifférence la plus totale par les autorités dans la mesure où le social prime.
Et l’Etat dans tout ça ?
Pour les acteurs concernés, l’Etat ne joue pas son rôle. Il n’est point préoccupé par la souffrance du peuple face à la rareté de maisons. Inutile de préciser qu’une réglementation claire des contrats de location doit être faite pour que la trop grande liberté de fixation des cautions ne tue pas le citoyen. En plus, le locataire est obligé de se contenter d’une maison très exigüe, ne répondant donc pas aux normes sociales, mais qu’il paye trop cher.
Il est alors plus que temps pour l’Etat, de prendre ce problème à bras le corps afin de neutraliser les bailleurs devenus des marchands du sommeil et aussi de mettre de l’ordre dans la faune des agences immobilières qui usent de n’importe quelle complicité avec des huissiers et des juges, en dehors de toute légalité, pour tordre le bras aux locataires.
Ibrahim M.GUEYE